― Дмитрий Викторович, зачем нужно было вводить ипотечный стандарт? 

― После того как государственная льготная ипотека стала менее доступной, банки и застройщики начали активно предлагать непрозрачные схемы, которые повышали им прибыль, но несли риски для граждан. Такие схемы, как "дробление" ипотеки на части, заключение договора без первоначального взноса и различные виды рассрочек формировали ложное ощущение доступности жилья. На самом деле они часто скрывали реальную переплату и способствовали завышению общей цены недвижимости. В случае потери заемщиком работы или других финансовых проблем могло оказаться, что даже продав квартиру, он не сможет покрыть весь долг перед банком и останется должен.

Ипотечный стандарт — это единые правила для всех банков. Он определяет, каким образом должны строиться отношения между банками и заемщиками, какие условия могут предлагаться и как осуществляется процедура выдачи кредитов.

Цель стандарта заключается в создании прозрачного механизма ипотечного кредитования, защите заемщиков от рисков участия в сомнительных схемах и формировании ясных и справедливых условий кредитования.

― Приведите, пожалуйста, примеры: что банкам сейчас делать нельзя?

― Стандарт ввел новые требования к размещению средств. Раньше банк мог надолго размещать деньги для ипотечной сделки на свой специальный счет (аккредитив), который не защищен государственным страхованием вкладов. Для банков, это были, по сути, бесплатные деньги, которыми они могли пользоваться и получать доход. Теперь размещение средств на аккредитиве допускается не более чем на 30 дней, а если на более длительный срок, то только с письменного согласия заемщика. По нормам стандарта для повышения безопасности рекомендуется использование эскроу-счетов, но их применение не является обязательным требованием для всех случаев.

Кешбэк — "скидка" от застройщика при оформлении ипотеки — больше не считается частью первоначального взноса. Раньше это делалось, чтобы искусственно накрутить цену квартиры на размер этого «бонуса». Теперь реальный первый взнос должен формироваться только средствами заемщика или материнским капиталом.

Запрещена схема, когда банк договаривается с застройщиком о низкой ставке для клиента, а застройщик включает комиссию банку в стоимость квартиры. В итоге вы платите меньше процентов, но больше за саму квартиру. А с июля 2025 года банкам запрещено брать прямую плату за такую «сниженную» ставку и с самого покупателя квартиры.

― Какие общие условия по ипотечным кредитам установлены для заемщиков?

― Стандартом установлены понятные лимиты: максимальный срок ипотечного кредита — до 30 лет и максимальная сумма кредита — не больше 80% от стоимости квартиры. То есть минимум 20% — это первоначальный взнос средствами заемщика. Можно внести сумму больше, чем 20%.

Хочу подчеркнуть, что банк обязан не просто дать договор на подпись, а на простом языке объяснить все условия, скрытые платежи и, главное, риски именно для заемщика.

В обязанности банка входит разъяснение заемщику необходимости оценивать свои финансовые возможности по исполнению ипотечных обязательств, пояснение, какие действия человек должен предпринять в случае ухудшения финансового положения, и предупреждение о рисках потери ипотечного жилья и так далее. Под памяткой, написанной простым языком и хорошо читаемым шрифтом, заемщик должен расписаться до заключения договора ипотечного кредита.

― Что будет, если банк нарушит эти правила?

― С апреля 2025 года запущены надзорные процедуры. Информация о нарушениях со стороны банков будет регулярно публиковаться на официальном ресурсе Банка России. Такое публичное раскрытие служит предупреждением потенциальным клиентам. Если регулятор заметит повторение нарушений, контрольные механизмы будут усилены.

― Значит ли это, что взять ипотеку стало сложнее?

― Для кого-то — да. Для тех, чей бюджет на пределе. Если раньше банк мог в меньшей степени учитывать вашу высокую долговую нагрузку, то теперь это невозможно. Цель — не сократить количество кредитов, а повысить их качество. Ипотека выдается тем, кто действительно может ее выплачивать без катастрофического ущерба для семейного бюджета. Это неприятно для тех, кто не проходит по критериям, но в долгосрочной перспективе защищает тысячи семей от потери жилья и кредитной кабалы.

Ипотечный стандарт — это фундамент для будущего устойчивого рынка. Очищая рынок от пузырей и мошеннических схем, регулятор рассчитывает со временем сделать жилье по-настоящему доступным, а кредиты — более стабильными и предсказуемыми. По сути это правила, которые заставляют всех играть честно, чтобы покупка квартиры из мечты не превращалась в финансовую ловушку.